La pandemia de COVID-19 ha cambiado la forma en que operan las empresas y esto tendrá un impacto significativo sobre las decisiones que tomarán con respecto a sus activos inmobiliarios. Pero, aunque esta situación anómala ha traído mucha incertidumbre, también ha cristalizado varias tendencias en curso.

La necesidad de mantener el distanciamiento físico entre las personas para evitar los contagios ha cambiado la forma en que interactuamos dentro de los edificios, lo cual ha reducido la demanda de muchos tipos de espacios dentro del mercado inmobiliario, entre los cuales las oficinas parecen ser unos los más afectados1.

Este impacto se ha sentido, sobre todo, en las grandes empresas del rubro tecnológico. Por ejemplo, en agosto del año pasado, Pinterest canceló un acuerdo para mudarse a unas nuevas oficinas de más de 45.000 m² en San Francisco mientras que Twitter subalquiló casi 10.000 m² de su espacio de trabajo. Y, hace pocos días, en un comunicado oficial de la compañía, Facebook anunció que seguiría con las políticas para que gran parte de su personal trabaje de forma remota a tiempo completo2.

El impacto de la restricciones frente a la pandemia de COVID-19, con el cierre de los distritos comerciales a medida que se propagaba el virus y aumentaban los niveles de infección, ha sido bastante claro en el mercado inmobiliario de casi todas las grandes ciudades del mundo.

Aunque la vacunación está muy avanzada en algunos países, aún persisten las dudas sobre si alguna vez volveremos a trabajar en la oficinas de la misma manera que en el pasado. La respuesta se verá con el tiempo, pero lo que está claro es que las rutinas diarias y los requisitos espaciales de las organizaciones están bajo revisión y seguramente cambiarán en el futuro. Muchas empresas están aprovechando la oportunidad para repensar su estrategia inmobiliaria.

Sin embargo –aunque esta tendencia no significa necesariamente el fin de la oficina–, es evidente que la pandemia de COVID-19 ha obligado a las compañías a replantearse para qué sirven y cuál es el papel que desempeñarán los activos inmobiliarios en la estrategia corporativa que viene.

Cuáles son las opciones

¿El trabajo remoto será la norma? ¿Cómo cambiará el trabajo? ¿Qué pasará con las oficinas? Empresas de todo el mundo se lo están preguntando ahora mismo para poder planificar su estrategia inmobiliaria. Sin embargo, en una cosa coinciden todos los analistas: en la actual economía del conocimiento, el éxito de una organización seguirá dependiendo de la interacción cara a cara, de la colaboración y de los encuentros fortuitos entre las personas.

Para comenzar, es necesario pensar qué tipos de espacios son indispensables en función de las actividades que se realizan. Las personas seguirán necesitando lugares para reunirse, conectarse, construir relaciones y aprender, aunque de una forma diferente a la de antes de la pandemia. Este criterio ha sido convalidado por una encuesta reciente de PwC que revela que el 87 por ciento de los trabajadores cree que la función de la oficina es importante para la colaboración y la formación de equipos3.

Pero, dado que para la mayor parte de las empresas el trabajo remoto ha sido exitoso (en enero de 2021 el 83 por ciento de las compañías lo consideraba así, un 10 por ciento más que en junio de 2020), probablemente esta tendencia se instalará como una alternativa atractiva para muchos.

Entonces, ¿cómo se articularán estas opciones aparentemente contrapuestas? Cada vez parecer más probable que cuando sea seguro regresar a la oficina, los modelos híbridos se convertirán en la mejor opción, con parte del personal trabajando parcialmente en la oficina y trabajadores desde casa o desde terceros lugares.

Sin embargo, las restricciones impuestas por el COVID-19 harán que, para que las oficinas vuelvan a abrir de forma segura manteniendo el distanciamiento físico, tendrán que reconsiderarse los ratios de ocupación de hasta 8 m2 por empleado que se venían aplicando4. Y, para justificar su existencia y atraer a los colaboradores, el nuevo espacio de trabajo tendrá que convertirse en un destino atractivo y con un propósito.

¿Cómo conciliar todas estas variables? Es muy probable que la función de la oficina cambie radicalmente en el futuro. El lugar de trabajo evolucionará durante los próximos años de maneras que no podemos anticipar, pero lo cierto es que la solución no será única para todos.

En este momento, el escenario más probable refleja una preferencia por los modelos híbridos que combinan la flexibilidad del trabajo remoto y la sede central como centro para los encuentros personales, el trabajo en equipo y la colaboración. De esta manera, las empresas pueden dividir su operación entre varias ubicaciones para satisfacer tanto las demandas de sus empleados como la necesidad de reducir costos y la cantidad de metros cuadrados improductivos.

Trabajo híbrido, oficinas satélite y entorno urbano

Ya hemos visto que los avances tecnológicos junto con las necesidades de los trabajadores en la nueva normalidad facilitarán la evolución hacia un ecosistema de trabajo híbrido.

Sin embargo, esta nueva posibilidad de trabajar con flexibilidad desde una locación diferente a la oficina central ha animado a muchas personas a instalarse fuera de las grandes ciudades, en áreas suburbanas o periféricas con una escala más humana. Los edificios en los que trabajamos no son una isla, están inmersos dentro del tejido urbano y sus mutuas interacciones definen, en gran medida, la experiencia laboral.

La sede central –ubicada generalmente en un lugar privilegiado de los centros comerciales de las grandes ciudades– solía ser un símbolo para muchas empresas. Pero hoy, en la nueva realidad pospandemia, muchas de estas áreas se han vaciado de actividad y las compañías no quieren seguir incurriendo en gastos por una oficina que apenas funciona porque los empleados no quieren (o, en muchos casos, no pueden) viajar en transporte público.

La inusitada postal de centros urbanos con calles desiertas, comercios cerrados y oficinas vacías es consecuencia de unos conceptos de planificación que crearon ciudades y comunidades fragmentadas, fuertemente dependientes del transporte vehicular. Este desarrollo ha provocado que la mayor parte de los entornos urbanos actuales, aunque conectados, no sean fácilmente accesibles sin usar el automóvil o el transporte público. Esta situación provoca cuellos de botella y largas horas de viaje para muchos trabajadores.

Esto ha incrementado el interés en las oficinas satélite, espacios físicamente separados de la sede principal y ubicados en la periferia de las ciudades. Dado que estos espacios están descentralizados y físicamente separados, deben contar con una excelente conectividad para permitir un contacto fluido entre los empleados de distintas locaciones junto con el acceso a toda la información necesaria para el desempeño de las tareas. Es un complemento de la oficina híbrida.

En este nuevo escenario también toma fuerza el paradigma de la ‘ciudad de 15 minutos’. El concepto, desarrollado por el profesor de la Sorbona Carlos Moreno, promueve la creación de una ciudad formada por barrios y comunidades en las que las personas puedan encontrar todo lo que necesitan en términos de trabajo, comercio y ocio a solo 15 minutos de su hogar, ya sea a pie o en bicicleta. El tránsito vehicular seguirá existiendo pero no definirá ni la escala del entorno ni la accesibilidad de los servicios. Este concepto incluye la posibilidad de incorporar oficinas y centros de Coworking en los vecindarios para que las personas puedan trabajar más cerca de donde viven, lo cual les permitiría reunirse y colaborar cara a cara cuando fuera necesario.

¿Cómo afectarán estos nuevos paradigmas la ocupación actual de las oficinas? Es muy probable que tengan como consecuencia una reducción de la densidad de ocupación y los metros cuadrados en la sede central de las compañías que hoy se encuentran instaladas en grandes centros urbanos en beneficio de nuevas locaciones en la periferia. El layout también cambiará; apuntará a una reducción de los puestos de trabajo fijos para brindar una combinación de salas de reuniones, áreas sociales y espacios de colaboración y aprendizaje.

Sin duda, las oficinas seguirán existiendo, pero deberán asumir una profunda transformación y un propósito diferente: centrarse en construir relaciones sociales y favorecer el intercambio de conocimiento.

 

Referencias:

1 GUJRAL, V. et al. (2020): “Commercial real estate must do more than merely adapt to coronavirus”. McKinsey.

2 https://cnnespanol.cnn.com/video/facebook-trabajo-a-distancia-remoto-flexible-mark-zuckerberg-clix-guillermo-arduino/

3 PWC (2021): “It’s time to reimagine where and how work will get done – US Remote Work Survey”.

4 BLACK, P. (2015): “A Brief Guide to Density in the Workplace”. Colliers.