Hoy ya no necesitamos ir a la oficina para ser eficientes en nuestro trabajo. La adopción de las modalidades remota e híbrida ha dado como resultado que muchas empresas se estén planteando qué decisiones tomarán con respecto a sus activos inmobiliarios. En el mercado de oficinas aún persiste una gran incertidumbre en cuanto a cómo y en qué medida se utilizarán los espacios de oficinas a medida que el trabajo híbrido se vuelva más frecuente.

Pero, los edificios no son islas. Cómo y dónde realizamos nuestras tareas no solo influye en el diseño del espacio de trabajo; también puede afectar el entorno más amplio en el que se encuentra la oficina: las ciudades y los distritos comerciales en los que trabajamos la mayor parte de nosotros. ¿Qué impacto tendrán los cambios que ha sufrido el mundo laboral en la dinámica de los centros urbanos, motores de la economía mundial?

La situación actual

Hoy, los centros comerciales y financieros de muchas ciudades –ubicación preferida de las sedes centrales de las empresas– han disminuido su actividad; las compañías no quieren seguir incurriendo en gastos por una oficina que apenas funciona porque los empleados no asisten todos los días y, en muchos casos, se resisten a regresar.

En algunos lugares, las nuevas modalidades de trabajo han provocado una migración desde las ciudades densamente pobladas hacia los suburbios. El impacto del trabajo híbrido, junto con la digitalización del entretenimiento, la educación y el comercio on line catalizada por la pandemia, han dado como resultado una merma en el movimiento en los distritos centrales de las ciudades. La disminución de los desplazamientos diarios a la oficina significa menos personas circulando por las calles, comprando, comiendo en restaurantes y realizando otras actividades que antes de la pandemia. El atractivo de las ciudades disminuye sin la vitalidad que ofrece este movimiento.

No obstante, tanto los centros urbanos como los lugares de trabajo producen tanta sinergia y atractivo sobre las personas (somos gregarios por naturaleza) que esta incipiente descentralización difícilmente superará nuestra instintiva vocación por el enjambre. El trabajo no solo se trata de eficiencia y productividad; es una actividad inherentemente social.

‘El trabajo no solo se trata de eficiencia y productividad; es una actividad inherentemente social.’

Pero, así como la digitalización ha cambiado nuestros hábitos y la forma en la que vivimos, trabajamos y consumimos, el entorno construido también tendrá que cambiar para adaptarse a esta nueva era de rápidas transformaciones facilitando el diseño de edificios y espacios que puedan adaptarse a los cambios de uso con mayor flexibilidad.

En este nuevo contexto, los edificios y los centros urbanos de uso mixto hoy tienen más oportunidades para agregar valor y revitalizar los activos inmobiliarios que han quedado subutilizados por el acelerado cambio en las formas de trabajo. Un incentivo para que la gente quiera volver a reunirse en la oficina es hacer del espacio físico y las ciudades un destino más atractivo que justifique los desplazamientos en esta era de cambios.

Auge y declive

El trabajo híbrido ha trasladado parte de la actividad que antes se desarrollaba exclusivamente en los centros comerciales y financieros de las ciudades a las zonas residenciales y la periferia. Y, si bien los núcleos urbanos siguen manteniendo cierto dinamismo, la realidad es que el movimiento y la circulación están más distribuidos que antes de la pandemia.

Esto no debería sorprendernos; los cambios en la forma en la que trabajamos impacta en el paisaje urbano. La Revolución Industrial tuvo efectos importantes en muchas ciudades: produjo un éxodo masivo de la población desde las zonas rurales para trabajar en las fábricas. Este modelo, con la ciudad como epicentro de la actividad económica, comercial y cultural, comenzó en la era industrial y persistió hasta hace poco, cuando las fábricas dieron paso a las empresas de servicios.

El hecho de que después de la pandemia los empleados no hayan regresado masivamente a las oficinas del centro ha producido un efecto dominó: menos tráfico peatonal, menos uso del espacio público y más negocios cerrados. Al igual que la desindustrialización provocó el abandono de las fábricas dejando atrás cascarones vacíos, la pospandemia está llevando a los centros urbanos y a los edificios de oficinas hacia un nuevo período de transición.

De acuerdo con un informe del FMI^[1], la adopción de modalidades de trabajo a distancia e híbridas implica la posibilidad de que las oficinas permanezcan mayormente vacías dando inicio a un ciclo de declive para las ciudades. Al haber menos trabajadores se reduce la demanda de servicios locales, lo cual genera desempleo y disminuye el gasto provocando un círculo vicioso que se traduce en una mayor desbandada de trabajadores.

La experiencia de la pandemia nos ha enseñado los pro y los contra de las grandes aglomeraciones urbanas. Las ciudades son un excelente caldo de cultivo para la propagación de enfermedades infecciosas, pero también brindan muchas ventajas económicas y sociales: conectan a la gente y son los espacios de donde surgen las mayores innovaciones, donde se incuba el talento, donde se genera y redistribuye la riqueza y donde crece la cultura.

En un mundo cada vez está más urbanizado, con más de la mitad de la población mundial viviendo en grandes metrópolis, descuidar las ciudades amenaza no solo el crecimiento económico (contribuyen al 60 por ciento aproximadamente del PIB mundial), sino también la vitalidad de las comunidades que las habitan.

Reinventar los edificios de oficinas también ayudará a reinventar las ciudades.

Nuevos usos para una nueva realidad

Ante las nuevas posibilidades que nos brinda la tecnología y que la pandemia ha precipitado, los edificios de oficinas están dando muestras de su vulnerabilidad: la falta de flexibilidad los dejó expuestos a la subutilización frente a los cambios de paradigma laborales. Por el contrario, los diseños de uso mixto prosperarán y tendrán una importancia fundamental para atraer a la gente y revivir los espacios de trabajo y los centros urbanos.

Los proyectos mixtos o híbridos combinan múltiples usos dentro del mismo desarrollo: vivienda, oficinas, centros comerciales, culturales y recreativos entre otros, los cuales pueden materializarse a escala urbana, suburbana, o dentro de un solo edificio. Son más flexibles y resilientes, se adaptan mejor a la forma en la que trabajamos y vivimos, y pueden cambiar con el tiempo. Lo que está claro es que un edificio enfocado exclusivamente en la oficina pronto será cosa del pasado.

De acuerdo con los especialistas en el sector^[2], los edificios de oficinas más antiguos que carecen de las comodidades que las empresas de hoy necesitan para atraer a sus empleados de regreso, pueden convertirse para otros usos. Estas conversiones son especialmente atractivas en centros urbanos densos con un alto valor de la tierra y disponibilidad limitada de espacio.

Pero, no todas las oficinas son adecuadas para la conversión; varios factores determinan su factibilidad. La configuración, el tamaño de la planta, la profundidad y la altura del cielorraso, junto con los requisitos y regulaciones locales de zonificación, serán determinantes a la hora de replantear el cambio de uso. La compatibilidad de los programas también es fundamental para el buen funcionamiento y el éxito de un edificio de usos mixtos.

La naturaleza híbrida y flexible de esta tipología sugiere que en las ciudades del futuro, los edificios no estarán necesariamente diseñados para fines específicos, sino para adaptarse a las cambiantes necesidades de las personas.

Con la enorme penetración y ubicuidad de los dispositivos móviles que hoy nos permiten trabajar en cualquier momento y desde cualquier lugar, el viaje a la oficina se está volviendo una necesidad cada vez más ocasional. Y de la misma manera que tuvimos que repensar cómo serán las nuevas oficinas para una fuerza de trabajo híbrida, también deberíamos replantearnos cómo deberían ser los edificios que las albergan y las ciudades donde vivimos.

Por ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, los efectos combinados de la pandemia y la posterior adopción del trabajo remoto por una cantidad importante de empresas, afectaron la situación del microcentro porteño. Aunque volvió el movimiento, hay muchas más oficinas y locales comerciales vacíos que antes de la cuarentena. A fin de revertir esta situación, el Gobierno de la Ciudad puso en marcha un plan de transformación que apunta a convertir la zona en un área de uso mixto más equilibrada (la proporción actual es 20 por ciento viviendas y 60 por ciento oficinas), con promoción de actividades económicas que fomenten el desarrollo local.

Actualmente se están sumando varios proyectos que incluyen la reconversión de construcciones preexistentes (el plan no contempla obras nuevas) tales como el emblemático edificio Tornquist, en Bartolomé Mitre y San Martín, o el Edificio del Plata a metros del obelisco.

En la ciudad de Nueva York también se están tomando medidas destinadas a hacer que las oficinas ubicadas en los distritos centrales sean más atractivas para los trabajadores que el hogar. Eso incluye, entre otras cosas, beneficiar los desarrollos de uso mixto para convertir el Midtown y el Bajo Manhattan en áreas donde la gente pueda vivir, trabajar y disfrutar del espacio comunitario.

 

^[1]       CUTLER, D. M. & GLAESER, E. (2022): “Las ciudades después de la pandemia”.

^[2]       CBRE (2922): “Office Conversions: A Second Chance for Underutilized Space”.